Næringsmegleren

Verdivurderinger er en viktig del av virksomheten hos Næringsmegleren. Oppdragene kan variere i både omfang og varighet – men felles for alle handler om finne riktig markedsverdi for en eiendom.

For eiendomsbesittere, mulige kjøpere, banker og andre er det ett tema som ofte går igjen – hva er en eiendom verdt og hva er antatt markedsleie for denne eiendommen? Hva påvirker verdien, og hvordan definerer vi den korrekte markedsverdien?  

Verdivurderinger er en viktig del av virksomheten hos Næringsmegleren. Oppdragene kan variere i både omfang og varighet – men felles for alle handler om finne riktig markedsverdi for en eiendom. Vår oppgave er å etablere en nøktern, men korrekt verdisetting av eiendommen. 

Men la oss ta det helt fra starten av. Hva er det vi vurderer verdien på – og når trenger man en slik? 

Her hos Næringsmegleren, er det næringseiendommer som er vår spesialkompetanse. Dette kan være alt fra tomt, kontorbygg, butikklokaler eller lager/logistikk-fasiliteter. Verdivurderinger blir mer og mer etterspurt, og brukes ofte i forbindelse med overdragelse mellom nærstående, refinansiering, vurdering av salg, eller i tilfeller der folk mener at grunnlaget for eiendomsskatt eller formuesverdier ikke stemmer. I tillegg finnes det større selskaper som leverer på internasjonal regnskapsstandard (IFRS-standard) hvor det er behov for oppdatering av reelle verdier hvert år.

Hvordan gjennomfører vi en slik prosess – og hva ser vi etter?

Det handler i stor grad om hvilken avkastning aktuell eiendom gir eller kan gi. Vi vurderer beliggenhet, leietakere, soliditet og varighet – og ser på risikoforhold som bransjer, leietakersammensetning m.v. Andre forhold som spiller inn kan handle om i hvilken grad eksisterende husleie utgjør ordinær markedsleie eller om den ligger over eller under dette. I tillegg vurderer vi eiendommers potensial og utfordringer.

Et begrep som ofte går igjen, er yield – hva handler det om?

Kort fortalt betyr det avkastning eller kjøpers krav om netto avkastning på sin investering. Yield påvirkes av blant annet lengde på kontrakten, beliggenhet, leienivå i forhold til markedsleie, og leietakers soliditet. Jo lavere yield – jo høyere eiendomsverdi, men også lavere risiko. Dersom risikoen er høy vil også yielden være høyere; denne dynamikken vil mange kjenne igjen fra f.eks. aksjemarkedet, hvor prinsippene er de samme. Jo høyere risiko – jo høyere avkastning vil en kjøper kreve.  Dersom man ønsker lavere risiko, er investeringen tryggere og man aksepterer en lavere avkastning. 

I dag er også miljø og bærekraft et stadig mer aktuelt tema i eiendomsbransjen. Hvordan spiller dette inn i verdivurderinger?

Flere og flere eiendomsinvestorer etterlyser gode objekter med god miljøprofil og løsninger som reduserer energiforbruk, har fokus på gjenbruk etc. Miljøsertifiseringer som BREEAM på nybygg, er et tydelig signal fra eier/utbygger om at man tar bærekraft på alvor. Gjenbruk av eksisterende bygg hvor huseier og leietaker sammen iverksetter miljøtiltak, er et annet eksempel. Begge deler påvirker i positiv retning og gjør eiendommen mer fremtidsrettet og attraktiv. Flere investorer er villige til å betale mer for bygg hvor dette er tatt på alvor – en trend vi tror kommer til å forsterkes i årene som kommer.

Hva med eiendommers utviklingspotensiale?

Det er alltid et viktig moment å vurdere. Kan lokalene brukes til noe annet? Vil den være mer attraktiv for andre bransjer? Vil omregulering fra næring til bolig gjøre eiendommen mer attraktiv og verdifull? Kan det bygges mer på tomta? Vil en oppgradering av eiendommen være lønnsom?  Alle disse temaene er viktige når vi gjør våre vurderinger.  Ofte følges våre verdivurderinger opp av en samtale der vi gir råd om hvordan eier best mulig kan optimalisere verdien av sin eiendom. 

Har du en eiendom som trenger verdivurdering? Eller vurderer du tiltak for å gjøre ditt objekt enda mer attraktivt? Ta kontakt for en uforpliktende prat.