Dom i Høyesterett – Er bindende avtale inngått?

Av Næringsmegler/Bedriftsinternadv. MNA Stian L. Ordahl 

Til tross for at muntlige avtaler etter norsk rett er like bindende som skriftlige, inngås de langt fleste leieforhold vedrørende leie av næringslokaler skriftlig, og undertegnes av personer som er berettiget til å undertegne leiekontrakten. For en tid tilbake avsa imidlertid Høyesterett dom i en sak som viser med tydelighet at leiekontrakter kan anses som bindende før de(n) signaturberettigede har undertegnet skriftlig leiekontrakt.

Saken vedrører et leieforhold i en større by i Nord-Norge. Etter at en representant for utleier hadde henvendt seg til lederen av det lokale kontoret i et av de større nasjonale revisor- og rådgivningsselskapene med tanke på utleie av lokaler, ga den lokale lederen tilbakemelding om at selskapet var interessert i å leie lokalene.

Med den lokale lederen som sin representant, innledet revisorselskapet forhandlinger med utleier om leiekontrakten. Det ble utarbeidet utkast til kontrakt, som ble oversendt til selskapet sitt hovedkontor i Oslo for gjennomgang. Gjennomgangen avstedkom visse forslag til endringer, men det ble ikke gitt kommentarer til hovedpunktene i leiekontrakten.

Den daglige lederen for lokalkontoret ga etter dette uttrykk for, også pr. e-post, at det var på tide å få leiekontrakten signert. Han hadde imidlertid ikke formell signaturrett i selskapet som var part i leieforholdet. Utleier innrettet seg i tillit til at leieavtalen var bindende og iverksatte bygging på eiendommen. Endelig leiekontrakt med bilag ble utferdiget og oversendt revisorselskapet for signering.  Retur av signerte dokumenter trakk ut og utleiers representant etterlyste disse. Revisorselskapet ga da tilbakemelding om at de ønsket å trekke seg fra forhandlingene, og at de anså seg ubundet av kontrakten.

Flertallet i Høyesterett (4-1) kom etter en konkret vurdering til at leietaker var bundet av leiekontrakten.

Høyesterett konkluderte med at den daglige lederen var legitimert til å inngå bindende avtale, da han gjennom forhandlingsprosessen ga utleier berettigede forventninger om at han hadde fullmakt til å inngå en slik avtale. Det ble ikke tillagt avgjørende betydning at selskapet i sine interne rutiner hadde begrenset den daglige lederens handlefrihet, da dette ikke ble kommunisert til utleier.

Høyesterett konkluderte videre med at man som utgangspunkt skal anse bindende avtale som inngått, når forhandlingene er kommet så langt at partene har blitt enige om de vesentlige punkter i avtalen. I den aktuelle saken la Høyesterett til grunn at partene, selv om det ikke fremkom i en klar aksept av et konkret tilbud, gjennom korrespondansen var blitt enige forhold som leieforholdets varighet, leietakers plassering i bygget, leiepris pr. kvm., en endelig avtaletekst, samt kravsspesifikasjon. Dette var etter Høyesteretts oppfatning tilstrekkelig til å anse bindende avtale som inngått.