november 2012

Heldal kjøper kremområde

Kurt Palm (Heldal Entreprenør), Kjell Ivar Dahl (selger), Bjørn Heldal (Heldal Entreprenør), Jens Helge Hodne (Næringsmegleren).
Foto: Lillesandsposten

På ettersommeren ble det klart at Heldal Entreprenør kjøper boligområde «Reise» i Lillesand.  Området ligger nær sjøen ved Tingsaker og har gode kvaliteter.  -«Reise» ligger nær sentrum, solvendt, har utsikt og nærhet til sjøen, skryter Erlend H. Hansen.  Sammen med Jens Helge Hodne formidlet han salget av eiendommen til Heldal.

-Selv om vi ikke skal videreformidle salg av hverken boliger eller enkelttomter så blir det spennende å se hvordan disse blir mottatt i markedet.  Vi vet at mange fra Lillesand har kjent til område og har ventet på tomter her, fortsetter Hansen.  Eiendommen var ferdig regulert og besto av 20 eneboligtomter og en leilighetstomt for 33 leiligheter.  Heldal Entreprenør er en lokal maskinentreprenør som de siste årene også har bygget boliger.

-Vi presenterte område for mange store aktører på Sørlandet i tillegg til nasjonale og Oslobaserte kjøpere, forteller Hansen.  Vi legger imidlertid ikke skjul på at vi synes det er gøy når det er lokale aktører som trekker det lengste strået, avslutter han.

Skatt Sør til Kjøita

Det har vært knyttet stor spenning til hvorvidt Skatt Sør ville flytte fra Fylkeshuset og Slottsquartalet når leiekontraktene utløper i 2013.  Skatt Sør har gjennomført en lang og grundig prosess med utarbeidelse av kravspesifikasjon, innhenting og vurdering av tilbud.  En gunstig markedssituasjon gjorde at de fikk mange tilbud å velge mellom.  Flere av tilbudene ble formidlet av Næringsmegleren.

Nylig ble det klart at Skatt Sør valgte Kjøita 42, det gamle ”Alliansebygget”, som sitt fremtidige tilholdssted.  Marianne Føreland og Gunnar Sædberg i Næringsmegleren har formidlet kontrakten på vegne av Ole Ragnar Olsen som eier bygget.  – Skatt Sør leier hele bygget med totalt 4.400 kvm, forteller Føreland.  -Kombinasjonen av beliggenhet, planløsning og pris ble avgjørende for Skatt Sør sitt valg, avslutter Føreland.

Sammen er vi sterke

Næringsmegleren Sædberg & Hodne AS er medlem av Forum for Næringsmegling hvor også Jens Helge Hodne sitter i styre.   -Forumet er en interesseorganisasjon for alle eiendomsmeglerforetak som driver med næringsmegling i etterutdanning og profesjonalisering av bransjen, fortsetter Hodne.  Bl.a. arbeider forumet sammen med Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom om utarbeidelse og vedlikehold av felles kontraktsmaler for eiendomsbransjen. -Aktørene i eiendomsbransjen er tjent med at det benyttes sammenlignbare kontrakter med høy faglig standard, sier Hodne.

Alle større, og de fleste mindre næringsmeglerforetak i Norge er organisert i Forum for Næringsmegling. I tillegg til Hodne består styret av Per Kumle fra Akershus Eiendom AS, Anne Bruun-Olsen fra DTZ AS, Per Hjort fra Newsec AS,  Rikke Bergheim fra DNB Næringsmegling AS, og Tormod Boldvik, formann i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Dom i Høyesterett – Er bindende avtale inngått?

Av Næringsmegler/Bedriftsinternadv. MNA Stian L. Ordahl 

Til tross for at muntlige avtaler etter norsk rett er like bindende som skriftlige, inngås de langt fleste leieforhold vedrørende leie av næringslokaler skriftlig, og undertegnes av personer som er berettiget til å undertegne leiekontrakten. For en tid tilbake avsa imidlertid Høyesterett dom i en sak som viser med tydelighet at leiekontrakter kan anses som bindende før de(n) signaturberettigede har undertegnet skriftlig leiekontrakt.

Saken vedrører et leieforhold i en større by i Nord-Norge. Etter at en representant for utleier hadde henvendt seg til lederen av det lokale kontoret i et av de større nasjonale revisor- og rådgivningsselskapene med tanke på utleie av lokaler, ga den lokale lederen tilbakemelding om at selskapet var interessert i å leie lokalene.

Med den lokale lederen som sin representant, innledet revisorselskapet forhandlinger med utleier om leiekontrakten. Det ble utarbeidet utkast til kontrakt, som ble oversendt til selskapet sitt hovedkontor i Oslo for gjennomgang. Gjennomgangen avstedkom visse forslag til endringer, men det ble ikke gitt kommentarer til hovedpunktene i leiekontrakten.

Den daglige lederen for lokalkontoret ga etter dette uttrykk for, også pr. e-post, at det var på tide å få leiekontrakten signert. Han hadde imidlertid ikke formell signaturrett i selskapet som var part i leieforholdet. Utleier innrettet seg i tillit til at leieavtalen var bindende og iverksatte bygging på eiendommen. Endelig leiekontrakt med bilag ble utferdiget og oversendt revisorselskapet for signering.  Retur av signerte dokumenter trakk ut og utleiers representant etterlyste disse. Revisorselskapet ga da tilbakemelding om at de ønsket å trekke seg fra forhandlingene, og at de anså seg ubundet av kontrakten.

Flertallet i Høyesterett (4-1) kom etter en konkret vurdering til at leietaker var bundet av leiekontrakten.

Høyesterett konkluderte med at den daglige lederen var legitimert til å inngå bindende avtale, da han gjennom forhandlingsprosessen ga utleier berettigede forventninger om at han hadde fullmakt til å inngå en slik avtale. Det ble ikke tillagt avgjørende betydning at selskapet i sine interne rutiner hadde begrenset den daglige lederens handlefrihet, da dette ikke ble kommunisert til utleier.

Høyesterett konkluderte videre med at man som utgangspunkt skal anse bindende avtale som inngått, når forhandlingene er kommet så langt at partene har blitt enige om de vesentlige punkter i avtalen. I den aktuelle saken la Høyesterett til grunn at partene, selv om det ikke fremkom i en klar aksept av et konkret tilbud, gjennom korrespondansen var blitt enige forhold som leieforholdets varighet, leietakers plassering i bygget, leiepris pr. kvm., en endelig avtaletekst, samt kravsspesifikasjon. Dette var etter Høyesteretts oppfatning tilstrekkelig til å anse bindende avtale som inngått.

Hektisk høst!

Fig. 1

Av Eiendomsmegler MNEF Jens Helge Hodne 

Det har vært stor aktivitet hos Næringsmegleren denne høsten.  Stadig flere bedrifter har skjønt at tilbudet av lokaler er stort og at det er mulig å inngå gunstige avtaler om leie av nye lokaler.  Noen fokuserer på å redusere sine kostnader, andre benytter anledningen til å få nye lokaler som gir økt effektivitet, trivsel, eller fleksibilitet.  Mulighetene er mange.

Som det fremkommer av figuren har leieprisene nå flatet ut etter en periode med fall i prisene.  Selv om aktiviteten i høst har vært høy, har leieprisene holdt seg stabile.  Tilbudet av lokaler er fremdeles stort etter at flere nybygg gir økt tilgang av lokaler.  Hver måned gjør vi opp status over hvor mange kvm kontorlokaler som tilbys for leie i Kr.sand.  Etter å ha økt over lengere tid er tallene nå noe mer stabile.  Når tallene synker igjen vil det kunne gi grunnlag for økende leiepriser.  Vi tror imidlertid vi ennå må vente en stund på et slikt skifte i markedet.