juni 2012

TEK 10 – En smakebit

Den byggtekniske forskriften  – og veiledningen til denne (TEK 10) –  til den nye Plan- og bygningsloven av 2008 trådte i kraft 01.07.2010.  Vi har spurt siv.ark. Jan Tørres B. Grønningsæter i TBG arkitekter AS om hjelp for å få oversikt over noen av momentene som er verdt å merke seg for utbyggere av næringseiendom:

Den stiller offentligrettslige krav som skal sikre at tiltak planlegges, prosjekteres og utføres ut fra hensyn til god estetisk kvalitet, tekniske krav til sikkerhet, helse og miljø, og brukbarhet. Frem til 01.07.2011 var det en overgangsperiode da man, med enkelte unntak, kunne velge om et byggeprosjekt skulle følge den gamle forskriften TEK 07.

Med tanke på næringsbygg er det viktige justeringer i den nye forskriften på følgende områder; opplistingen nedenfor er ikke uttømmende:

Energikrav

Endringene i forhold til energikrav i TEK07 er ikke så dramatiske, men noe skal man merke seg, enten man velger å planlegge ut fra Tiltaksmodellen (handler i prinsippet om å oppfylle en serie enkelttiltak uavhengig av byggets form) eller Rammekravsmodellen (det utføres en energiberegning av bygget som dokumenterer at byggets netto energibruk er innenfor eller lavere enn rammekravet for den aktuelle bygningstype. Byggets form og plassering påvirker vurderingen):

  • Alle bygg skal energimerkes (klassifisering i henhold til energibruk). Her vil valg av energikilder (fjernvarme), isolasjon av kuldebroer, (generelt krav om 10cm i dekkeforkanter), oppnådd lufttetthet i yttervegger, gjenvinning av varme i ventilasjonsluften og grad av kjølebehov ha betydning for hvor godt et bygg kommer ut.
  • Det er ikke tillatt å installere oljefyr som primær oppvarmingskilde
  • Varmegjenvinningsgraden er øket fra 70% til 80% (unntak der varmegjenvinning kan føre til forurensning / smitte)
  • Økte krav til U-verdi på dører og vinduer når arealet av disse overstiger 20% av oppvarmet bruksareal (BRA).
  • Krav til isolering av bygningens rørsystem for oppvarming for å hindre unødig varmetap.
  • Krav til at en vesentlig del av netto varmebehov skal kunne dekkes av annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet (min. 60 % av netto varmebehov i bygg over 500 m2 og 40 % i bygg under 500 m2) Varmekilder kan være bioenergi, solvarme, fjernvarme etc med det fellestrekk at systemene krever opplegg for vannbåren varme, som uansett vil være fordelaktig med hensyn på å kunne variere varmekilde i bygningens levetid.

Universell utforming og tilgjengelighet

  • Arbeidsbygning skal være universelt utformet.
  • Næringsbygg med to etasjer eller mer skal ha heis. Størrelsen på heisstolen avhenger av etasjeantallet, og for bygg med min. 3 etasjer må minst en heisstol være 1,1×2,1m. Det er skjerpede krav til kommunikasjonsveier, bruk av kontrasterende farger og overflater, og generell brukbarhet, det vil si at bygg skal kunne endre bruk, det skal være rullestoltilpassede toalett i alle etasjer m.v. Det er vanskeligere å få dispensasjon fra forskriftskrav om universell utforming. Også uteområder skal oppfylle krav til universell utforming. Gangadkomst skal være trinnfri.

Brann, miljø og sikkerhet

  • Røykvarslere skal være tilknyttet strømforsyningen og ha batteribackup.
  • Alt glass i vegger og dører under 80 cm over gulv skal være sikkerhetsglass
  • Krav til radonsperre og tilrettelegging for trykksetting i grunnen. Lekkasjevarsler og automatisk vannavstengning i rom med vanninnstallasjon som ikke har sluk.
  • Krav til utarbeidelse av avfallsplan og til dokumentasjon av avfallshåndtering for tiltak av en viss størrelse (f.eks. nybygg over 300 m2 eller riving av bygg på mer enn 100 m2).

Det er verdt å merke seg at Direktoratet for byggkvalitet  (DiBK – tidl. Statens byggtekniske etat) stadig gjør endringer og oppdateringer av byggteknisk forskrift og veiledningen til denne, sist 30.03.12, så det anbefales å følge med. Forskriften gjelder også ved tiltak på eksisterende byggverk, og kravene i TEK skal endres minimum hvert 5.år. Utbyggere må også sette seg inn i Byggherreforskriften som fastsetter de pliktene man som byggherre har gjennom hele byggeprosessen for å sikre at sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på byggeplassen blir ivaretatt.

Man kan av og til merke litt frustrasjon i bransjen rundt stadig nye og strengere krav, men det skyldes, hvis det kan være en trøst, at bevisstheten rundt energibruk og miljø er økende. Bygninger har til alle tider vært utrykk for verdisyn og et bilde på det samfunnet og den tid de oppstår i.

Merverdiavgift – Delvis seier for eiendomsbransjen

Av Næringsmegler/Bedriftsinternadv. MNA Stian L. Ordahl 

Som nevnt i en artikkel i vårt forrige nyhetsbrev ble det i fjor sommer rabalder i eiendomsbransjen, da Skattedirektoratet kunngjorde en innstramming i reglene for tilbakeføring av merverdiavgift ved nybygg av næringseiendom. I desember ble innstramningen midlertidig trukket tilbake, og det ble varslet at en endelig avklaring ville komme på et senere tidspunkt.

Kort fortalt innebar innstramningene fra i fjor sommer for det første at 6-månedersfristen for samlet tilbakeføring av inngående merverdiavgift for utbygger, skulle løpe fra den første delen av nybygget ble fullført/tatt i bruk. For det andre innebar innstramningen at det ikke bare måtte foreligge en undertegnet leiekontrakt innen 6-månedersfristens utløp, men at leiekontrakten også måtte være effektuert/iverksatt innen fristen.

I et brev fra Finansdepartementet til Skattedirektoratet datert 8. juni 2012 gir departementet svar på det første spørsmålet. I følge Finansdepartementet er det fortsatt mulighet for at man i et nybygg kan ha forskjellige tidspunkter for ferdigstillelse av ulike deler av bygget, slik at det på et nybygg kan løpe ulike frister både for den 10-årige justeringsperioden og 6-månedersfristen for å søke samlet tilbakeføring av merverdiavgift. På dette punktet kan man altså konkludere med at Finansdepartementet, med endelig virkning, går tilbake på hovedinnholdet i Skattedirektoratets melding om innstramming av regelverket fra fjor sommer.

Når det gjelder det andre spørsmålet, om leiekontrakten ikke bare må være undertegnet, men også effektuert/iverksatt innen utløpet av 6-månedersfristen, ga Finansdepartementet i sitt brev ikke noe svar. I tiden etter 8. juni 2012 gikk flere uavhengige aktører i bransjen ut og antydet at dette antakelig ville innebære at den tidligere praksis fortsatt gjelder, slik at det er tilstrekkelig at leiekontrakten er inngått/undertegnet innen fristen.  Den 13. juni 2012 ble det imidlertid publisert en artikkel på Skatteetatens nettsider, der det slås fast at: «de øvrige deler av meldingen (fra i fjor sommer, vår anm.), herunder kravet om effektuert leiekontrakt (…) opprettholdes. Konklusjonen er således at leiekontrakten må være effektuert/iverksatt innen 6 måneder etter fullføring.

Finansdepartementets brev datert 8. juni 2012 kan du finne ved å klikke her. Den presiserende artikkelen på skatteetatens nettsider datert 13. juni 2012 finner du ved å klikke her.

 

Ingen klar retning i markedet

Av Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF Jens Helge Hodne 

Aktiviteten i utleie av lokaler har økt denne våren.  Det er flere store aktører i markedet som etterspør kontorlokaler.  Dette er en gledelig utvikling som har gitt både oss meglere og våre kunder mer å jobbe med.  Også butikklokaler, spesielt i Kvadraturen, er mer etterspurt nå enn tidligere.

Samtidig økte tilbudet av kontorlokaler mer en forventet i vinter.  Antall ledige kontorlokaler er nå redusert noe i forhold til det høye nivået i vinter, men ennå er ledigheten stor.  Denne situasjonen har medført at vi har nedjustert vår vurdering av gjennomsnittsleien for alminnelige gode kontorlokaler i sentrum.  Estimatet er endret fra kr. 1.400 pr. kvm til kr. 1.375.

Avkastningskravet (yield) til investering i næringseiendom er en viktig indikator på hvordan salgsverdiene på næringseiendom utvikler seg.  Vi mener avkastningskravet har vært rimelig stabilt så langt i år.  Vi er imidlertid spent på hva fremtiden vil bringe siden Oslobaserte meglere mener at avkastningskravet blant kjøpere i Oslo har steget noe siste halvår.  Dette har medført et marginalt fall i eiendomsverdiene i Oslo.

 

Spennvidde i Kvadraturen

De siste årene er en rekke nye butikker, restauranter og kafeer etablert i Kvadraturen. Resultatet er et mer levende sentrum.

– Kvadraturen er på offensiven. Nå blomstrer både handel og folkeliv. Vi har skapt et levende sentrum, sier Morten O. Hellenes, retailansvarlig hos Næringsmegleren Sædberg & Hodne AS, under en spasertur gjennom byen en formiddag.

– Se på folkelivet en helt vanlig tirsdag. Og tenk på hva Sommer på Torvet og Julebyen gav av aktiviteter. Det skjer virkelig noe i Kvadraturen, men jeg skulle selvsagt ønsket mer; kveldsåpne butikker i juli, gågate i Kirkegaten, butikker med volumhandel som møbelforretninger og bedre parkeringsmuligheter, sier en svært engasjert Hellenes.

Morten O. Hellenes

Lavere leiepris

Veksten det siste året skyldes i stor grad et helt nytt prisnivå på leie av lokaler sentralt i byen.

– Nå er både Markens og de populære sidegatene på et akseptabelt prisnivå for mange. Det gjør det mulig å skape mangfold i bykjernen, og det er vi på vei til å gjøre, sier Hellenes.

Kristiansand er spennende

Hos Næringsmegleren har han fokus på salg- og utleie av lokaler til nasjonale og internasjonale kjeder. Han har blant annet leid ut til Deli deLuca og restaurant Food Asylum.

– Interessen for å etablere seg i Kvadraturen er stor. Kristiansand er en av byene i Norge med størst befolkningsvekst og vekst i butikkomsetningen, sier Hellenes.

Nyheter

I sommer får byen også en suvenierbutikk. Til høsten kommer et spennende tilskudd for Kvadraturen; Wayne´s Coffee bar. Den etablerer seg midt i Markens. Dette er Skandinavias  ledende kaffebarkjede, den har tatt det beste fra italiensk kaffekultur og amerikansk bakverk.

– Jeg har kontinuerlig kontakt med lokale drivere, nyetablerere og nasjonale – og internasjonale aktører som ønsker seg til Kristiansand. Den store etableringslysten er et godt signal.

– Det handler ikke bare om å få aktører til å flytte inn i tomme lokaler. Det dreier seg like mye om å få de riktige aktørene til å etablere seg i det rette miljøet. Det handler om at naboene skal kunne gjøre hverandre gode, sier Hellenes.

 Sentrum utvidet

Det betyr blant annet at Skippergaten, Kirkegaten, Gyldenløvesgate og Henrik Wergelandsgate, sentrale sidegater til Markens, er ideelle for blant annet nisjebutikker.

– Jo, flere butikker som etablerer seg i sidegatene til Markens, desto større blir Kvadraturen som handelsområde, sier Hellenes og stopper opp foran klesbutikken Bohem og Ingeborgs Tråkleri i Skippergaten.

– Butikker i Skippergaten er eksempler på at sidegatene til Markens kan leve godt. Og her kan små bedrifter, som tråkleriet og Bohem, etablere seg, og gi byen mangfold, sier Hellenes.

 Hjertet i byen

Men selv om sidegatene stadig blir mer populære, er han ikke i tvil om at Markens er og blir selve hjertet i Kvadraturen.

– Her er få ledige lokaler, forteller Hellenes.

De store kjedebutikkene ligger side om side.

– Det er utrolig viktig for byens mangfold at nye kjeder vil etablere seg her. Kjedebutikker er ofte spennende og de fornyer stadig sine konsepter. De er også trekkplastre for et bysentrum, understreker Hellenes.

 Han skryter også av nybyggene i Markens.

– De er fantastiske, og er med på å skape det nødvendige mangfoldet Kvadraturen skal ha.

Wayne’s Coffee til Kristiansand

Kr.sand på ønskelisten

– Helt siden vi etablerte Wayne’s Coffee i Norge, har Kristiansand stått høyt på ønskelisten over byer vi ønsker å ekspandere til. Både på grunn av byens størrelse, men kanskje mest på grunn av det fantastiske miljøet i Kvadraturen/Markensgate.  Det er Sverre Orm Øverland i Waynes’s Coffee i Norge som forteller dette.

– Vi vurderte en del lokaler i Kristiansand allerede tilbake i 2009 uten å finne det vi var ute etter. Gleden var derfor stor da vi ble tilbudt lokalene i Markensgate 20 der vi etablerer utsalg i løpet av høsten.  Det er Morten O Hellenes i Næringsmegleren som har formidlet leiekontrakten.

Konseptet

– Wayne’s Coffee har som mål å kombinere det beste fra Skandinavisk, Amerikansk og Italiensk kaffe- og bakverktradisjon. Vårt konsept er i stadig utvikling og vi forsøker alltid å kombinere de nyeste trender med gode tradisjoner og fantastiske råvarer. Kaffen vår er kjernen i vår virksomhet, og vi er stolte av å kunne si at all vår kaffe er sertifisert av Rainforest Alliance. Det innebærer at kaffen er dyrket, høstet og brent med bærekraft i fokus, både økonomisk, sosialt og miljømessig. Vi eier til og med vår egen plantasje i Nicaragua og vi kan derfor kvalitetssikre kaffen fra råvare til sluttprodukt. Det er det få andre som kan!

– Vi ønsker alle hjertelig velkommen til Wayne’s Coffee utpå høsten en gang, avslutter Øverland.